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價格倒掛警示必須堅持“房住不炒”

2020-06-09 來源:中國經濟網—《經濟日報》
 
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  出現新房、二手房價格倒掛現象,表明房地產市場還沒有完全步入良性循環軌道。如果從“房住不炒”定位出發,樓市調控工具箱中最具針對性的措施,不是同時抑制改善性需求的限購,更不是導致新房、二手房市場價格倒掛的限價,而是切實抑制炒房的限貸和限售。同時,滿足剛需和改善性需求,引導房地產市場平穩健康發展


  據報道,近日某地一個樓盤959套預售房迎來超過5萬人參與認籌搖號。報道稱,當地新房銷售搖號參與度如此之高,一是因為常住人口增長較快,導致剛需增加;二是由于新房限價,但二手房則沒有限價,所以“買到就是賺到”。


  自2016年9月30日啟動本輪樓市調控以來,在3年多時間內,數百座城市先后推出數以百次的調控措施。一方面,這終結了調控前各地房價暴漲、一些城市同比漲幅持續超過50%以上的局面。另一方面,出現新房、二手房價格倒掛、“買到就是賺到”現象,表明房地產市場還沒有完全步入良性循環軌道。


  直觀來看,價格倒掛現象確與新房限價、限購及搖號等措施有因果關系,且這些措施又不似一種市場行為。但是,啟動樓市調控也是有因才有果的,且調控是一個系統工程和組合拳。因此,對于其各項措施及其效應需要做綜合性評價分析。


  房地產市場是市場體系的一個重要組成部分,當然也需要遵循市場規律和法則。之所以出現價格暴漲、背離價值的亂象,恰恰是因為炒房資金流入樓市,干擾了正常的市場秩序。正因如此,中央一再強調“房子是用來住的,不是用來炒的”,今年《政府工作報告》再次強調了“房住不炒”的定位。因此,對各項樓市調控措施及其效應的評估,也應該圍繞這一定位操作。


  3年多來,各地的調控措施盡管各有差異,大體上涉及限購、限貸、限價、限售、限外、加大土地供應,等等。如果以限購、限價、搖號等為主要手段,看似對新房價格高漲關上了一扇門,但此舉一方面限制了部分改善性需求,因為搖號的隨機性所限,一部分人注定很難得到機會;另一方面,又為炒房賺差價打開了一扇窗。期房銷售如果兩年后建成,再用一兩年、甚至兩三年時間完成了所有手續,也就熬過了限售時限,作為二手房上市就可以賺上一筆了。長期來看,這幾種調控措施顯然難以把“房住不炒”定位落實到位。而且,因為有巨大的利益,難免誘發很多以炒房為目的的購房者加入搖號的隊伍,加劇新房供應緊張狀況,并拉抬二手房市場價格。


  今年上半年,個別地區推出對樓市調控的調整措施。其中,有些地區為刺激經濟試圖放松調控,向市場發出錯誤信號,最終以“一日游”形式收場。海南省則在3個月前推出了包括在全省實行商品房現售制度、對二套及以上房實行限購等硬核措施,被認為是徹底擺脫對土地財政的依賴。從不同地區不同調控措施及其效應,以及一二手房價格倒掛、“買到就是賺到”的情況中應該得出啟示,只有真正圍繞“房住不炒”定位研究、評估、出臺調控措施,才能有利于房地產市場健康發展。


  如果從“房住不炒”定位出發,樓市調控工具箱中最具針對性的措施,不是同時抑制改善性需求的限購,更不是導致新房、二手房市場價格倒掛的限價,而是切實抑制炒房的限貸和限售。特別是限售,對貸款炒房和完全使用自有資金炒房,都會產生一定的抑制作用。關鍵是限售時限不能只是象征性的適可而止。如果借鑒海南省的做法,在以商品房現售制度為主的基礎上,將再上市時間設定為交房并取得房產證后至少3年以上乃至更長,同時對二套及以上房采取差異性限貸乃至限購措施,就應該能夠有效抑制以炒房為目的的投資投機性購房,同時有效防止房價過快上漲,滿足剛需和改善性需求,引導房地產市場平穩健康發展。



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