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深圳炒房“忽悠鏈”:以教育之名,開啟買房套路

2020-06-15 來源:每日經濟新聞
 
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所有炒房的開始,都離不開“念想”。據每日經濟新聞此前報道,微博大V“深房理”所講的誘人買房致富故事,讓身在江蘇的魏靜(微博名:7蟹姐姐)和身在河南的楊喬心動不已。兩人加入“深房理”粉絲會員社群,再走完繳納會員費、咨詢費、手續費等完整流程。今年3月,魏靜定下了深圳前海時代的房子,但一個月后,深圳經營貸政策突然收緊,加杠桿買房的魏靜資金鏈斷裂,剛入手的價值728萬元房產被法院查封;楊喬雖然及時醒悟并中止買房,但也損失了上萬元。


  6月4日,深圳市房地產中介協會發布鄭重提示,市場上存在部分“炒房”團伙通過營造樓市追漲氛圍,吸納會員的行為,涉嫌擾亂我市房地產市場秩序,嚴重觸及法律法規,要求房地產中介機構、中介人員嚴禁參與或協助類似“炒房”團伙的違法違規行為,包括為此類團伙提供攬房攬客的便利等。


  深圳市房地產中介協會在接受記者采訪時表示,暫不方便回復,靜候通知。


  近半月以來,記者分別在北京、上海、深圳三地對數位當事人進行了調查。6月6日,記者見到了魏靜,她在深圳,奔走于公安局、工商局和小貸公司間,她堅信自己不是“套路貸”的第一位受害者,也不會是最后一位。她對“深房理”從起初的完全信任,轉變到了徹底失去信任。她說她有全套的“被套路”證據,沒有人看,也不知道該交給誰看。對于一個月后的官司,她說她做好了最壞的打算。


  對于魏靜聲淚俱下的控訴,在與記者的獨家對話中,“深房理”近乎全盤否認,并起訴了魏靜,理由是誹謗造謠,態度異常強硬,表示堅決不和解。墊資公司也起訴了魏靜,理由是欠錢不還。


  付12780元入會費 開啟“財富自由”之路


  記者在調查中發現,部分地產微博大V和中介公司、小貸公司之間,已經形成了一個縝密的“貸款利益鏈條”:抵押—中介墊資—付全款借殼辦理經營貸—還墊資—拿到房本還貸款—再拿新房本抵押……


  在深圳,房產大V主要分為兩類,一類以“深房理”為代表,他們有專業的團隊,為會員提供全流程的購房服務建議,包括落戶、購房名額、選房、找小貸公司墊資等,其中每一個環節都需要在中間商身上花錢,而且越往后,抽成的中間商越多?!吧罘坷怼比霑M為12780元,交了錢便有工作人員開始在線指導買房。


  另一類以“深圳木子”等為代表,他們早期隨著房地產行業發展,獲利頗豐?,F在以過來人身份,根據自身多年的深圳地產觀察經驗,為會員提供選房建議服務,教人買房。嚴格意義上來講,這類大V并不是真正的地產從業人員,咨詢服務也并非其“名義”上的主業。


  關于后者的咨詢方式,仍以“深圳木子”為例,專屬咨詢1888元/年,此外還有兩個咨詢渠道:一是微博提問,價格388元,問一個問題,不接受反復私信追問;二是微博V+會員,1688元/年(1088元/半年),權益是可以免費看所有微博會員文章和微博問答,另外有微博群討論。


  他們的共同點是通過微博、微信等社交平臺,宣導自身在地產行業的獲利戰果及對他人的價值,以咨詢服務、直播分享、線下論壇報名等形式向會員或粉絲收取費用。


  深圳金融業和自媒體極度發達,這樣的大V和墊資公司、金融公司并不在少數,也成為不少從業者養家糊口,甚至實現財務自由的重要途徑,而從業者中也不乏名校高材生,選好案例、講好話術等,成為他們快速獲得置業者信任的基本方法。這個群體間的競爭十分激烈。


  以育兒之名 名校法學碩士的微博導流


  在這條產業鏈的最上游,《每日經濟新聞》記者發現,一個叫“美媽陳X泉”的微博號,以母嬰內容為主,卻是為“深房理”輸送潛在購房粉絲的重要渠道之一。


  據了解,“陳X泉”本名張X,為畢業于某名校的法律碩士,后在深圳某房企從事法務工作,不久又辭職,專門在微博上賣課程。


  粉絲沙甜告訴記者,“陳X泉”會在粉絲群的公開課里教會員們用結婚、離婚的方式來獲得購房資格。通過買房獲得財富自由,讓自己和孩子過上更好生活,走出新的精彩人生。


  作為一名大齡單親媽媽,沙甜對此深以為然:“剛開始我只是認同這個人,看她記錄個人生活,分享對于育兒和心理學的觀點,都挺讓人信服的。尤其是她名校法學碩士的名頭,讓人覺得很專業、有光環,所以后來她開始在網上賣課,不少人會去聽?!?/span>


  “陳X泉”經常以“切身經歷”為例,在課上告訴粉絲,自己是如何離的婚、怎么照顧小孩,甚至不避諱宣揚自己的家丑。生動的案例和“真誠”的講解加持,令“陳X泉”的粉絲對其無比信任。以此為基礎,“陳X泉”會在課上頻繁提到“深房理”,說“他”邏輯通透,引領她走向了財務自由。


  沙甜們告訴記者,“陳X泉”很擅長在課程或粉絲咨詢中,一點點擊破大家的顧慮,例如戶口。


  在他們向記者提供的一段錄音中,“陳X泉”耐心而細致地向粉絲們講解,涵蓋“如何找一個有深圳戶口的人去結婚”“年齡大、學歷不夠的,需要多找幾個深戶提高概率”“假結婚買了房子就可以離婚,深圳做這一套很成熟”“入深戶不是一定人要在深圳”“入深戶很容易,找專門的中介花幾千塊就能成功”等。


  根據沙甜的描述,在講課和咨詢中,“陳X泉”還經常讓粉絲去貸款,說人人都抱著金飯碗,比如保單、房產等,都可以質押。


  所有的一切,都圍繞著教粉絲“以年化利率不超過8%,買下價值千萬的房子”?!叭绻x對房子,深圳房子一年漲幅會不超過8%嗎?去年深圳房價一年漲幅15%!”不久后,不少粉絲便形成了這樣的思維,開始在炒房的幻想中越陷越深。


  以教育之名“深X夫婦”的微信導流


  記者調查發現,一些打著“教育”之名的微信公眾號也是引流的渠道之一。子女教育和炒房被一些投機者步步串聯,方式是時下最普遍的雞湯式“販賣焦慮”。


  未來X藤教育科技(北京)有限公司(以下簡稱未來X藤)便是其一,他們的口號是“讓每個中國孩子分享最好的教育”。


  不過啟信寶顯示,未來X藤的主營業務包括技術推廣、軟件開發、經貿咨詢等,唯獨沒有教育。


  如果通過網上的課程看,這家公司推薦的都是如何培養孩子、何如陪伴等等,并沒有什么特殊。但記者調查后發現,未來X藤會經常提供一些“別人家”的故事,比如學霸的經驗,很多家長會由此觸發更深的焦慮,這只是套路的第一步。

  未來X藤給出了解決方案,在眾多推薦的關鍵詞中,“規劃”是被反復提出的。比如,“具體如何做好孩子的生涯規劃?最重要的就是抓住人生重大的轉折期?!北砻嫔峡?,這些因素和炒房并沒有關聯,但未來X藤并不僅僅提供在線課程,更多的玄機隱藏在線下活動中。


  未來X藤家長會的評論區互動中,時常會出現一個名為“深X夫婦”的賬號,這個賬號介紹是“未來X藤深圳代理”。如果再繼續進入“深X夫婦”的賬號頁面,一條完整的炒房產業鏈便逐漸呈現。


  在深圳的愛米和星佳共同組成了未來X藤的“深X夫婦”,他們會對未來X藤的用戶組織線下活動?!吧頧夫婦”表面上是教育公司的深圳代理,卻宣稱會教你實現“財富自由”。在他們的宣傳中,深圳是為了下一代而非去不可的地方。當你為了下一代落戶深圳時,他們為你提供的代辦戶口的業務便開始了?!坝鲆娏松頧夫婦,深漂馬上變深圳人”,這是二人打出的業務宣傳口號?!吧頧夫婦”告訴購房者們,支付8800元代辦費用,通過他們公司繳納社保,只需要本人到深圳一次,2~3個月便能夠成功落戶深圳。


  當你辦理完成深圳落戶,這個時候,兩人便同時向你推銷在深圳買房,并告訴你“這就是你通往財富自由的道路”。深圳戶口落下之后,想買一套學區房,但手中資金不足怎么辦?沒關系,“深X夫婦”還能為你提供加杠桿的融資服務。他們告訴你,要“學習房產金融知識”,買房的時候要“買按揭不買全款”。到了這一步你會發現,你已經在子女教育的問題上走得太遠了,并且每一步都需要你付出真金白銀。


  小貸公司“與銀行有協議” 交了幾百萬保證金


  即便前有魏靜爆倉失敗案例,后有各種外界認為“被坑”的粉絲,也仍擋不住外地人想要在深圳樓市試水撈金的念頭。記者留意到,在某大V的小密圈內,有投資客問,自己是外地戶口,本科學歷,外地有房,有房貸,在深圳怎么樣才能有三成首付購房資格?大V的建議是,全款購買再抵押貸款。


  在外地工作的江辛一直關注深圳樓市,他告訴記者,2017年他從外地飛來深圳找管家公司看房。當時龍華區被熱炒為深圳網紅區,大V極力推薦江辛貸款買入某新建大型社區。實地看房后,他認為被推薦物業并不適合投資,沒有聽從大V建議。


  此后深圳房價很快橫盤,他在其他城市購入的房產收益也并不理想。到現在回想起,江辛依然慶幸自己沒有沖動。他說,如果沒有去年深圳豪宅稅取消后的一輪漲幅,投資客很難出手賣掉,甚至當年他看房時間段買入的投資客基本上是虧的。


  對于為何異地買房,江辛幾乎跟所有看好深圳樓市的人一樣,即便相比其他城市,深圳房價已在高位,但還有價值。有些總價低的房產交易中介費打包價1萬~2萬元,高總價房源交易收取1%~1.5%交易費用,這在其他一線城市是很難做到的。而這也是金融公司、管家公司競爭激烈、充分市場化帶來的福利之一。


  那么,小貸公司又是怎么運作的?“超低利息,綠通渠道”,記者以購房者身份采訪了一位貸款公司工作人員張可,在整個溝通過程中,這是他反復重點強調的。


  對于市場上爭議新拿到的房本可否抵押,張可十分自信地向記者強調沒問題,月息4.1~4.5厘,貸款時間3~5年,還款方式可以先息后本。張可還向記者展示了他們最近的成功案例,不過已辦理成功的客戶房產是在深圳出政策前買的,房產證日期是今年4月初,抵押登記日是5月28日。


  對于是否指定抵押銀行,他表示是根據客戶實際情況推薦的,而為何可以渠道進件(資料準備好后提交給貸款公司或銀行系統),他解釋稱他們公司與銀行簽有協議,交了幾百萬保證金。


  在溝通過程中,張可建議記者,如果在深圳有房產,可以進行“房產轉押置換”。所謂“房產轉押置換”,就是將原來已經有抵押的房子,墊資過橋解押,再重新在入押銀行套出房產升值部分資金,利率比房貸還低。


  張可舉了個例子,假如一套房子當年100萬元購入,首付30萬元、按揭70萬元,經過幾年的房產升值和每月還款,目前房產價值300萬元,房貸還剩60萬元。在60萬元墊資過橋解押后,客戶就有了一套價值300萬元的全款房,此時拿紅本以公司經營形式抵押給銀行,可以貸款房屋總價的七成,就是210萬元,還掉貸款公司的60萬元,還剩下過橋資金150萬元?!斑@部分資金利息非常低,資質好的可以做到月息3~4厘,比之前房貸利息還低。額度大,年限長,還款壓力小。相當于重新按揭一次?!?/span>


  其中,他們收取的費用是2萬元起,貸款金額大的話按照貸款金額1.5%收取,沒有其他費用。張可還表示,貸款后他們會根據貸款年限一直為客戶提供服務。除此之外,他表示還有很多貸款形式殼公司可做,流水弱化,負債寬松,3~5天拿錢。對于殼公司是否安全,是否會被臨時抽貸,張可信誓旦旦保證不會,他們會指導客戶準備資料直至完成審批。


  截至記者發稿,“深房理”的粉絲又增加了;糾紛纏身的魏靜并沒有回蘇州老家,也沒能安心住進高價購得的房子,下個月官司就要開庭了,但她還沒有找好合適的律師;“深X夫婦”和未來X藤繼續被粉絲們奉為圣人,他們說“深圳團隊的春藤分院目標遠大?!?/span>


  一切都很安靜,像什么事都沒有發生過。


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